赵启太律师

房产纠纷多，合同内容看仔细

　　房产纠纷多，合同内容看仔细

　　眼下，房子几乎成为所有重大场合的焦点话题，两会如此，315亦不例外。霸王条约、定金纠纷、逾期交房、规划改变、产权证纠纷、纠纷、物业纠纷……老生常谈却是常谈常新。

　　今天，重庆市第五中级人民法院公布去年办理的房产交易纠纷典型案例，并提醒广大签订合同要仔细。

　　看清协议内容再签字

　　案例：2009年4月，陈女士看中了一套住房，并与开发商xx公司签订《房产定购协议书》，交付定金1万元。协议约定：如陈xx不履行该协议或不在2009年4月27日前与xx公司签订《商品房买卖合同》，所交定金不予退还。协议另载明：陈女士在签订定购协议时已详细阅读和了解xx公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。

　　当陈女士高高兴兴准备签署《商品房买卖合同》时，却发现合同的补充协议有许多不公平条款，便拒绝签合同。陈女士先后两次发函要求修改合同，否则xx公司应退还其定金1万元，但xx公司拒绝退还定金。

　　法院审理认为，陈女士与xx公司签订的《房产定购协议书》合法有效，遂判决驳回其要求退还定金的诉讼请求。

　　法官支招：购房者在签订定购协议时，应详细了解协议内容，否则一旦签订协议，将承担法律规定或合同约定的义务与责任。

　　开放商违约转卖赔双倍定金

　　案例：2007年12月，王先生与yy公司签订《房地产认购书》，约定购买别墅一套，并支付了定金10万元。按约定，王先生应于2009年1月15日前签订《商品房买卖合同》。但王先生并未按期签订，yy公司便将那套别墅卖了出去。王先生以未收到逾期通知为由，要求退还10万元定金。

　　在法院审理过程中，双方均未提交《房地产认购书》原件，致对违约行为及责任无法确定。于是，判决yy公司退还王先生定金10万元。

　　法官支招：定金是把双刃剑，在约束购房者的同时，也约束了开发商。如果开发商违约将所认购的房屋转卖他人的，开发商应双倍返还定金;如购房者违约导致未能订立合同的，购房者无权要求返还定金。

　　天然气管道位置不属规划变更

　　案例：2008年1月，李yy与zz公司签订《商品房买卖合同》，并约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致房屋质量、使用功能或使用环境发生重大影响时，zz公司应当在有关部门批准同意之日起l0日内将变更内容书面通知李yy，李yy可以解除合同”。

　　2009年3月，李yy接到zz公司发出的接房通知后到现场查看，发现开发商将合同上位于入户厨房位置的天然气管道改到客厅阳台上。遂以房屋结构有所变更，向zz公司发出“退房声明”。zz公司不同意李yy退房。

　　有关行政管理部门认为，天然气管道的安装位置变化，既不属于规划的变更和设计上的变化，也不属于房屋结构改变。法院遂依法驳回李yy的退房请求。

　　法官支招：天然气管道安装位置的调整不属房屋结构的变更，购房者不应以此为由解除合同。如购房人要求天然气管道必须安装在厨房内，可在订立合同时明确作出约定，开发商承诺之后如有变更，购房人可以据约定起诉开发商违约，合同上没有明确约定的，开发商则不构成违约。

　　房屋有安全隐患可拒绝接房

　　案例：2006年11月，李x玖与ff公司签订《商品房买卖合同》。2007年12月28日，ff公司通知李x玖接房。李x玖在验收房屋时，发现讼争房屋生活阳台铁栏杆与公共露台铁栏杆相连，且有室外电线搭在该公共露台的铁栏杆转角处，于是拒绝接房。ff公司不允。2009年3月18日，案外人对公共露台铁栏杆转角处的室外电线搭进行了拆除。

　　法院审理认为，由于房屋存在重大安全隐患，李x玖有权拒绝接房，ff公司构成违约。法院判决ff公司给付李x玖相应的逾期交房。